Procedura zakupu nieruchomości we Włoszech krok po kroku

Zakup nieruchomości we Włoszech to marzenie wielu Polaków, którzy zakochali się w śródziemnomorskim stylu życia, słońcu i niepowtarzalnym klimacie. Jednak oprócz romantycznej wizji życia w Toskanii, Umbrii czy Ligurii, pojawia się też szereg praktycznych pytań: jak kupić nieruchomość we Włoszech legalnie? Jak zabezpieczyć swoje interesy? Jakie formalności trzeba spełnić? Odpowiedzi znajdziesz w poniższym poradniku, w którym wyjaśniam, jak wygląda procedura zakupu nieruchomości we Włoszech, od pierwszego kontaktu aż po odbiór kluczy.

Procedura zakupu nieruchomości we Włoszech: od czego zacząć?

Zacznijmy od rzeczy najważniejszej, a często pomijanej: zakup nieruchomości we Włoszech odbywa się na zupełnie innych zasadach niż w Polsce. W pierwszej kolejnosci to kupujący musi zadbać o własne bezpieczeństwo, a zaniedbanie tego obowiązku może mieć poważne konsekwencje, od utraty zadatku po zakup nieruchomości z ukrytymi wadami. Często pojawia się stwierdzenie, że przecież i tak wszystko zbada notariusz. Otóż notariusz we Włoszech nie dokonuje wszechstronnego zbadania nieruchomości, a jego rola pojawia się na sam koniec całej transakcji – czyli w momencie kiedy jesteś już po wpłacie zadatku i poniesieniu większości kosztów związanych z transakcją.

Pierwszym krokiem powinno być więc znalezienie profesjonalnego wsparcia prawnego. Zdecydowanie warto skorzystać z pomocy polsko-włoskiej kancelarii adwokackiej specjalizującej się w prawie nieruchomości we Włoszech. Taka współpraca od samego początku daje komfort i bezpieczeństwo, że wszystkie dokumenty i procedury będą zgodne z włoskim prawem oraz zwyczajami.

Procedura zakupu nieruchomości we Włoszech: jak wygląda oferta zakupu?

Po znalezieniu wymarzonej nieruchomości, kolejnym krokiem jest złożenie pisemnej oferty zakupu, czyli proposta d’acquisto. W tym dokumencie określa się co do zasady proponowaną cenę, dane stron, opis nieruchomości oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Co ważne, w tym dokumencie można zastrzec klauzule zabezpieczające kupującego oraz scedować na sprzedającego obowiązek dostarczenia do aktu dokumentów, takich jak np. raporty techniczne. Co istotne, już na tym etapie – po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego – najczęściej wymaga się wpłaty zadatku, który zazwyczaj wynosi 10% procent ceny nieruchomości.

W praktyce wygląda to podobnie jak w Polsce. Co do zasady, jeżeli po zaakceptowaniu oferty dojdzie do zapłaty zadatku, a do umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, to masz prawo domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeżeli jednak do aktu nie dojdzie z Twojej winy, to wówczas sprzedający może zatrzymać wpłacony zadatek. .To bardzo skuteczny mechanizm zabezpieczający interesy obu stron, ale pod warunkiem, że oferta została prawidłowo przygotowana.

Dlatego nie warto działać pochopnie. Każdą propozycję zakupu warto skonsultować z kancelarią, która upewni się, że dokument nie zawiera niekorzystnych zapisów lub błędów prawnych.

Przy bardziej złożonych realizacjach, w szczególności tych z rynku pierwotnego, oferta na zakup nieruchomości jest najczęściej zastępowana umową przedwstępną zawieraną u notariusza. Przy inwestycjach od dewelopera należy zwrócić szczególną uwagę na redakcję klauzul zabezpieczających kupującego oraz zestawienie dokumentów jakie ma dostarczyć inwestor.

Finalizacja transakcji – podpisanie aktu notarialnego

Ostatni etap to podpisanie aktu notarialnego. Akt jest odczytywany w obecności notariusza i podpisywany przez obie strony. W przypadku gdy do aktu notarialnego przystępuje obcokrajowiec, włoski notariusz powinien przygotować wspólnie z tłumaczem przysięgłym dwujęzyczny akt notarialny. Wówczas na akcie notarialnym będziesz musiał się stawić w obecności tłumacza oraz dwóch świadków czynności prawnej mieszkającymi we Włoszech, a przynajmniej jeden z nich musi władać językiem polskim i włoskim.

W praktyce powoduje to dużo problemów, dlatego dużo lepszym rozwiązaniem jest powierzenie reprezentacji na akcie adwokatowi, który włada językiem polskim i włoskim. Wówczas odpadają ww. obowiązki dotyczące tłumaczenia aktu notarialnego oraz obecności tłumacza i świadków na akcie. Pełnomocnictwa udzielisz przed notariuszem w Polsce – po jego tłumaczeniu przysięgłym, legalizacji i uzyskaniu klauzuli apostille, pełnomocnik może reprezentować Ciebie na akcie notarialnym we Włoszech.

Podpisanie aktu notarialnego należy poprzedzić wpłatą środków na depozyt notarialny (jest to czynność bardzo zabezpieczająca kupującego przy transakcji). Notariusz przeleje środki sprzedającym dopiero po podpisaniu i zarejestrowaniu aktu notarialnego i to pod warunkiem, że w międzyczasie nie pojawią się dodatkowe obciążenia (np. hipoteczne) nieruchomości.

Warto pamiętać, że to właśnie przy podpisaniu aktu płacone są wszystkie podatki i opłaty notarialne.

Jakie dodatkowe koszty ponosi kupujący?

Cena nieruchomości to dopiero początek wydatków. W praktyce kupujący musi się liczyć z dodatkowymi kosztami, takimi jak:

• prowizja dla agencji nieruchomości (zwykle 3% wartości nieruchomości)
• wynagrodzenie notariusza oraz opłat notarialnych
• podatek od zakupu (najczęściej 2% albo 9% wartości katastralnej – nie jest to liczone od ceny transakcyjnej). Aby zobaczyć jak się ją oblicza zapraszamy do zapoznania się z naszym wpisem blogowym: https://dom-italia.pl/blog/z-jakimi-podatkami-nalezy-sie-liczyc-przy-zakupie-nieruchomosci-we-wloszech/
• opłaty za tłumaczenia przysięgłe. W przypadku gdy decydujesz się na reprezentację na akcie przez pełnomocnika, to wówczas musisz wykonać jedynie tłumaczenie przysięgłe pełnomocnictwa notarialnego.
• ewentualne koszty obsługi prawnej

Po zakupie dochodzą jeszcze coroczne podatki lokalne, jak podatek IMU (przy zakupie nieruchomosci jako seconda casa), który zależy od wielu czynników – każdorazowo warto zweryfikować to w gminie, w której kupujesz swój włoski dom.

Procedura zakupu nieruchomości we Włoszech: jak uniknąć najczęstszych błędów?

Choć zakup nieruchomości we Włoszech może wydawać się prosty, to w praktyce pełen jest pułapek. Najczęstsze błędy to:

• brak weryfikacji stanu prawnego nieruchomości
• podpisanie niekorzystnej oferty lub umowy bez konsultacji z prawnikiem
• niedoszacowanie dodatkowych kosztów
• brak znajomości języka i podpisanie dokumentów „w ciemno”
• wybór nierzetelnych pośredników lub sprzedawców

Dlatego tak ważne jest, by procedurę przeprowadzać z profesjonalnym wsparciem, które pozwoli uniknąć kosztownych pomyłek. Kancelaria adwokacka Dom Italia, specjalizująca się w obsłudze Polaków kupujących nieruchomości we Włoszech, oferuje kompleksową pomoc na każdym etapie – od wstępnej analizy, przez przygotowanie dokumentów, aż po reprezentację przed notariuszem. Szczegóły oferty i ceny nieruchomości we Włoszech znajdziesz na stronie: https://dom-italia.pl/blog/ceny-nieruchomosci-we-wloszech/